我国《合同法》第68条，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
上述讲的是不安抗辩权。下面我们分析一个案例。具体看一下，不安抗辩权在实践中应用的裁判尺度。
案情
甲在原审法院诉称：2015年，我与乙签订了某市存量房屋买卖合同及补充协议，约定乙向我购买某市房屋，总价款265万元。合同签订后，乙仅支付定金，但迟迟未支付首付款。此后双方再次签订补充协议，约定将支付首付款的时间变更为2016年。但是，乙仍未支付首付款。我无奈于向乙发函，告知其已经违约，并要求其继续履行合同，尽快付款。但是，乙仍未支付首付款。我于是向乙发函解除双方之间的买卖合同。现要求确认双方签订的某市存量房屋买卖合同及补充协议已解除，并要求乙支付违约金53万元。
乙答辩称：签订合同前，甲向我告知，所出卖的房屋在工商银行有抵押贷款余额200万元，需要我以首付款代为清偿以解除抵押。合同签订后，首付款支付前，甲告知我，除中国工商银行以外，还有一个更大的抵押权人丙公司。鉴于甲隐瞒了处于可实现状态的部分抵押权，故我向甲提出不安抗辩，要求其自行解押或提供解押担保，但甲拒绝。我中止履行是正当行为，甲无权提出解除合同，故不同意甲的全部诉讼请求。
另，乙在一审中提出反诉，一审法院驳回其反诉请求，但乙未上诉。
裁判结果
判决如下：一、确认甲与乙房屋买卖合同及补充协议解除；二、乙于判决生效之日起十日内向甲支付违约金五十三万元；三、甲于判决生效之日起十日内向乙返还定金十三万元；四、驳回甲的其他诉讼请求。五、驳回乙的其他反诉请求。宣判后，乙就本诉提出上诉。某市中级人民法院民事判决，一、维持某市人民法院民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销某市人民法院民事判决第二项、第四项；三、驳回甲的其他诉讼请求。
裁判理由
裁判认为：本案中，乙以甲拒绝安排资金监管，担保房屋过户为由中止履行，甲认为乙行为构成单方毁约，故诉至法院，请求解除合同。据此，本案争议焦点为，乙中止履行是否具备正当理由。
《合同法》第68条规定，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，乙行使不安抗辩权符合法律规定。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，即使不能证明对方具备合同法68条规定的前三款情形，亦可援引上述规定第四款，要求对方提供适当担保。合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。
本案中，甲未如实告知房屋抵押情况，存在过错，乙对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。依据《物权法》第191条规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。就本案而言，抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，因此争议房屋抵押权人具体为几个或为何人，抵押数额是否高于187万元等事关合同交易风险，绝非与乙无关，乙对转让物抵押情况享有知情权，甲有如实告知的义务。对此，担保法第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因抵押登记只可提示购买人转让物已抵押的情况，抵押权人、抵押担保数额、抵押人与债务人是否为同一人、抵押类型等从抵押登记上均无从体现，抵押人如实告知义务理应包含上述内容。本案中，甲未进行如实告知，相反有所隐瞒，尽管其在与乙签订房屋买卖合同时出示了房本，但是其在房屋买卖合同中告知的抵押权人为中国工商银行，隐瞒了房屋的另一抵押权人某丙有限公司，且丙公司的抵押担保债权金额是多少，甲是否具备解除抵押的能力，更非乙可知，乙因此对甲的履行能力产生怀疑应属合理。
甲对于房屋抵押状况的隐瞒，足以使乙对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。正如双方在房屋买卖合同中的约定，出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是抵押登记情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。甲隐瞒了房屋抵押登记的部分情况，限制了乙的意思自由，使其失去了对合同付款顺序和付款方式提出异议的机会。乙得知房屋抵押的真实情况后，对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安应属合理。
乙提出的资金监管并非难以实现，只需甲准备好债权差额即可，此项要求并未超出合同约定内容，因为按照双方合同约定，首付款的支付与抵押权的解除应当同时进行，甲需在取得首付款同时自备债权差额以清偿债权人、解除抵押，因此不会增加甲的合同负担。且某公司拒绝盖章的补充协议、因丙公司原因未能签署的抵押协议内容、双方短信交流内容亦足以印证乙并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。甲不能仅以合同约定的违约责任作为其担保方式，因不安抗辩权旨在防止先给付一方当事人在先为给付后不能取得对待给付，而违约责任只是对待给付不能的救济，却非实现对待给付的担保。综上，乙行使不安抗辩权符合法律规定，甲提出解除合同，乙无异议，合同解除，但乙不应承担违约责任。原审法院适用法律错误，所作判决有误，本院依法改判。
律师说法
本案中，乙并未提出撤销买卖合同或变更合同条款，而是行使不安抗辩权，要求甲自行解押后再出售房屋或者提供资金监管，应当如何处理？不安抗辩权可否作为错误意思表示的法律救济?
合同法上，在一方错误无过失的对于交易有重要意义的事项陷入错误，或知其情事即不为意思表示时，陷入错误认识而受损害一方可不受其意思表示的约束，但须以行使撤销权、变更权，并经法院或仲裁机构确认为前提。受损害方不提起撤销、变更之诉，而是行使不安抗辩权保护己方权利，可否准许？
律师认为，合同的变更或撤销，是对合同效力的彻底否定。在具备一定条件时，允许受损害方行使不安抗辩权可实现既不否定合同效力，又避免因陷于错误意思表示而受损的法律效果，应予准许。
